《 北高雄綠肺「中都重劃區」》

高雄市第42、68、69期市地重劃，

現在普遍統稱為「中都重劃區」，是近五年來高雄不論是在土地標售抑或建商開發的熱門區域，也是現在高雄市區少有廣闊的可開發區域，每每到抵費地標售的時期，總能看到新聞速遞著「OO建商購入了中都重劃區的土地」。

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但是即便如此，自從重劃完成後至今，已有欲十載的時間，區段內仍然一間便利商店都沒有進駐。而究竟這塊沒有生活機能可言的地方有著什麼樣的魅力，能讓眾多建商們趨之若鶩的搶標這塊「三民區最後一塊拼圖」呢？ . 這一篇的#大心帶你看👀讓我們簡單瞭解一下「中都重劃區」的發展歷程吧！

#從舊工廠到生態公園

台灣早期遍布著各種的加工業，靠著低廉的人力成本與大時代分工背景下「客廳即工廠」的概念深植人心，而各地也出現了不同種類的加工產業，而在如今的「中都濕地公園」一帶，曾經就是「合板產業」的聚集地，大量的原木從高雄港進入愛河的出海口逆流而上，在今天的濕地公園與河道做集中管理，再進入工廠加工成合成木板之後進行出口外銷。 大量的原木漂浮在愛河的中游一帶，加上那時高雄的民生管線尚未接管，是民的民生用水直接排放至愛河中，造成水質每況愈下，儲存用的原木也造成了排水的不良影響。曾經，中都是市區中環境最糟糕的一區。

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到了80年代，在環保意識的抬頭下，市府開始著手禁止原木以河道運輸的方式，這重重打擊了位於中都的「合板產業」，造成區域內的工廠逐漸凋零出走，到了2000年前後，這裡已不見當初的產業蓬勃發展的盛況。

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2008年，為了解決區域內長期的水患與治安問題，大量收購了今天中都地區的土地，並且將原是貯木廠沼澤區，打造成生態又有滯洪效果的生態公園。經過四年的打造，於2011年開幕，而周邊的舊工廠則在2012年重劃完成，成為如今的「中都重劃區」。

#中都重劃區好在哪裡？

中都重劃區位於三民區的最西側，位於中華路以西、中華橫路以南、西側與北側以愛河為界，占地面積約60公頃，與美術館特區以願景橋連通，與內惟地區則以九如陸橋相連。

交通方面雖沒有捷運與輕軌的經過，但是有著高雄縱向幹道中華路與橫向幹道九如路的加持，又因為位於市中心的精華區段，前往高雄的任何地方都非常方便。

景觀方面，除了位於愛河一側，面愛河的基地享有著河景的永久景觀，區域內的生態公園更是一大亮點所在。除了生態公園之外，重劃區內更規劃了4-5處的公園綠地，降低整體建築密度跟增加重劃區的人均綠地。重劃區內也規範著各區域的建築線退縮，讓你不會一開窗就與鄰居對視。

飲食購物方面，中都重劃區內大部分皆為住宅區，僅有鄰近九如／中華路口的四塊街廓規劃為商業區，這也讓區段內的推案建商在建案的規劃上都幾乎選擇了純住宅。

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再加上在這一兩年才開始成為推案熱區，大部分建案仍在興建階段，這也造成了中都重劃區在重劃完成至今的10年內常被戲稱為「連一間便利商店都沒有」的重劃區。但這並不影響它的價值，鄰近的美術館特區與相去不遠的後驛商圈都有完備的生活機能，未來可以預見不少「住在中都，去美術館、後驛吃飯」新生活型態出現。

#含著金湯匙出生的重劃區

自從重劃區重劃完成之後，由於地段上非常績優，一直以來就常受到市場上的青睞，根據內政部不動產實價的資訊，從最早2012年的交易紀錄「單價約19.1萬/坪」，到今年地政局的抵費地標售，新都段土地已達「單價約90萬/坪」。每每只要標售新都段土地，都是當期的熱門標的，造成搶標也變成了一種家常便飯。

而中都重劃區至今已重劃10年了，也辦過數十場土地標售，如今區段內已匯聚了興富發、協勝發、京城、永信、福懋、堅山、慶旺等10幾家建商都有土地，且部分已動土預備推案。 . 根據「大心達人資料庫」統計，目前重劃區內已完工且完銷的建案約6案。而目前已申請建照、動工的大樓建案則約有10案左右，未來若全部推出將供給約1048戶集合住宅。但時逢缺工缺料的現在，營建成本變得難以估算。區段內現在動工中的8場建案，目前皆採「成屋銷售」的方式，這也造成目前中都重劃區內變成雖然大興土木卻「0場銷售」的情形。

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根據「大心達人資料庫」統計，

區段內新成屋完銷大樓交易日在2022年實價共有39筆，實價登錄資訊中均價每建坪約32.8萬。

區段內預售屋大樓(已完銷／封盤)交易日在2022年實價共有12筆，實價登錄資訊中均價每建坪約37.4萬。

顯見這個重劃區的成長性，且仍未到達高點，未來在建案逐漸完工之後，或許我們能再見到不少刷新區段單價紀錄的案子出現。

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但這裡也並非只有住宅產品，在2022年的現在，隨著中央與市府的政策開始「社宅的規劃元年」，在市區推出了超過10場的社會住宅，而中都重劃區就有兩場社宅進場。一棟是由都發局主持的青年社宅，共有114戶，提供了8坪-15坪的一房、兩房可供選擇；而第二場則是住都中心規劃的「美都安居」，共有325戶，提供套房、一房與兩房的選擇，讓收入不高，但仍有住房需求的市民們也能入住中都重劃區，享受沐浴綠林的生活。

#未來願景

過去中都重劃區的土地交易都是由地政局主持的抵費地標售而來，然而經過了10年近40場的標售，目前市府手中的土地已寥寥可數，根據市府地政局土開處的資料顯示，目前市府的待售土地僅剩5筆地號，且面積都不大，這也表示「重劃區土地分配完成」，未來待時機成熟，目前仍是空地的基地都將開發成住宅產品。

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且因為地價的飛漲，目前區段內僅有一場建案規劃為透天產品，其餘皆是集合住宅，且面濕地公園的建地普遍都送審超過20F的超高層建築，或許我們正經歷著10年前美術館特區成為人文特區的起點。 同時九如路南側的唐榮鐵工廠過去也曾經做「整體規劃」，欲引進如同駁二含有歷史元素的商場，若真的實現了，這裡將成為北高雄的新亮點，揮別過去曾經「高雄最落後」的形象，重生為擁有生態公園、歷史、文化、購物的新氣象。🌟